【ESG分析師洞見分享】Gary Lau, CESGA
隨著海平面上升、極端天氣事件日益頻繁和降雨模式的不斷變化，氣候變化對全球的影響越發明顯。在全球努力應對氣候變化的挑戰的同時，香港的房地產業也面臨著氣候變化的嚴重威脅。然而，香港房地產業對於氣候變化的反應卻十分緩慢。香港高度發達的城市面貌和其容易受到極端天氣事件影響的地理位置，特別容易受到氣候變化的影響。儘管有明顯的風險和預警，倘若行業未能優先採取緩減和適應氣候變化的措施，這種不作為的情況可能會對城市的財政和經濟造成嚴重影響。
氣候變化對房地產的影響是多方面的，可以從實體風險和過渡風險兩個方面來觀察。自然災害頻率和嚴重程度不斷增加是氣候變化的一個顯而易見的實體風險。這些極端天氣事件會對房地產造成巨大的有型損失，導致昂貴的維修費用。例如，在2018年颱風山竹襲港期間，香港接獲約500份窗戶破碎的報告。多幢高層商業大廈的玻璃幕牆被毀，室內單位嚴重受損。根據香港政府的一份報告，修復受損的政府財產、設施、斜坡和樹木的總費用高達4,100萬港元。
海平面上升是氣候變化的另一個可見影響，它給沿岸建築物帶來相當實體風險。海平面上升增加洪水氾濫的風險，導致高昂的損失，並威脅到可供開發的土地。根據香港非營利組織 China Water Risk 發表的一份報告，預計到2100年，香港約55%的商業樓宇和23%的住宅樓宇將受到海平面上升2米的威脅。屆時，香港政府總收入的82%將受到影響，對香港的房地產和經濟造成巨大衝擊。
除了實體風險外，保險費不斷攀升是氣候變化給房地產業帶來的一項過渡風險。隨著1氣候變化引致預期增加的實體風險暴露和保險索償，基於風險的保費水平將隨著時間的推移而提高，將有可能損害房地產保險產品的有效性和中長期的負擔能力。例如，颱風山竹給香港帶來37億港元的保險索償，及造成約46億港元的經濟損失。鑒於成本上升的風險，位於高風險地區的物業對於市場的吸引力可能會降低，從而導致市場價值下降，甚至市場環境低迷。
在邁向低碳經濟的過程中，政府對氣候變化的監管也可能給房地產帶來過渡風險。當政府以更可持續和無碳城市作為目標時，可能會實施新的政策和立法，如更嚴格的氣候風險披露和建築標準等，給房地產業帶來影響，使項目成本的增加。例如，根據香港測量師學會（HKIS）資助的一項於2016至2017年在全球（包括香港）進行的研究顯示，綠色建築項目的資本成本與傳統建築項目相比平均增加34.06%。
儘管香港房地產業有迫切採取行動的需要，但它在採用環境、社會和管治（ESG）做法方面卻進展緩慢。雖然香港在制定ESG政策和實踐方面取得了進展，但仍落後於歐洲和北美等地區，因為這些地區更加強調可持續發展和社會責任。香港證券交易所已推出多項措施，促進上市公司的良好管治實踐。例如，香港聯交所在2016年要求上市公司發佈年度ESG報告，包括指定的強制性披露，並要求其他披露以「遵守或解釋」為基礎。要鼓勵房地產業廣泛採用ESG常規情況，還需要做更多的工作。行業必須接受ESG常規情況，採用綠色建築標準，並將緩減和適應氣候變化的措施設定為重中之重。
事實上，香港不乏房地產公司在ESG方面採取良好做法的範例。雖然一些公司已努力減少碳足跡，並採用可持續發展的做法，但業界仍需更廣泛地實踐ESG。儘管香港自 2010 年起推出 BEAM Plus 評審制度及總樓面面積寬免計劃，但業界對環保建築措施的採納仍不多，而環保建築項目的高昂投入成本是其中一個最大的阻礙。
為解決發展商在成本方面的顧慮並推廣可持續建築實踐，香港政府可考慮提供強有力的財政激勵措施，例如除了總樓面面積寬免外的稅收抵免、補貼和補助。仿傚美國的情況，聯邦政府和一些州政府為獲得能源與環境設計先導設計（LEED）認證並達到一定效能標準的建築提供稅收抵免。例如，在新墨西哥州，至少20萬平方呎的 LEED 認證商業建築可以享受企業稅收減免。稅收抵免有助於抵消與綠色建築材料和技術相關的較高前期成本，使業主和發展商在獲取 LEED 認證在做到經濟上可行。
與此同時，香港政府可參考新加坡有關綠色建築標準的規範，進一步推動綠色建築的發展。有別於非自願性參與的香港綠建環評（BEAM Plus）系統，新加坡的綠色建築標誌計劃（Green Mark）認證是對所有新建築項目是強制性的。Green Mark的有效期僅為頒發日期後的 3 年，因此必須在到期前進行更新，以確保所有建築都能達到規定的標準，並與政府的可持續發展目標保持一致。截至2020 年，已有超過4,000個建築項目獲得認證，覆蓋面積達1.23 億平方米，佔新加坡總建築面積約 43%。
此外，香港政府可以制定綠色按揭政策，鼓勵市場購買高能效住宅，從而激勵綠色建築標準和可持續房地產的開發。例如，美國聯邦住房管理局推出了「節能按揭計畫」，為購買符合特定節能標準房屋的借款人提供較低的利率和較高的貸款額度。香港政府也可以採取類似的政策，與銀行和金融機構合作提供綠色抵押貸款。香港可以制定住宅能效標準，明確規定申請綠色抵押貸款的資格。政府還可以與銀行和金融機構合作，通過市場行銷和公共宣傳活動，向買家提供教育和支持，讓他們瞭解高能效住宅的好處以及獲得綠色抵押貸款的流程，從而鼓勵更多的市民採用綠色抵押貸款。
總而言之，香港房地產業必須趕快應對氣候變化帶來的挑戰。房地產業必須優先採取緩減和適應氣候變化的措施，接受和實踐ESG，並採用綠色建築標準。政府有必要提供更有力的財政激勵，以鼓勵業界廣泛採用可持續發展實踐。倘若不採取果敢行動，可能會對行業以及廣泛社會造成嚴重的財務和經濟後果。
